Договор аренды — обычное дело для бизнеса Хакасии: офис, склад, торговое помещение или спецтехника. С 2022 года такие договоры — не только вопрос гражданского права, но и отдельный участок бухгалтерского учёта: действует ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды». В этой статье разберём, у кого возникает обязанность применять стандарт, что такое актив по аренде и обязательство по аренде, как складывается налоговый учёт арендатора и арендодателя и что проверить в 1С:Бухгалтерии 8, чтобы учёт сходился и вопросов от контролёров не появлялось.
Кто и когда обязан применять ФСБУ 25/2018
Стандарт обязателен для обеих сторон арендных отношений, которые ведут бухучёт по общим правилам: арендодатель передаёт имущество во временное пользование (сдаёт его в аренду) с целью извлечения дохода, а арендатор принимает имущество в аренду и платит за пользование арендные платежи. Применение не зависит от того, называется договор «арендой» или нет: если из него следует, что одна сторона передаёт другой имущество в пользование в обмен на платежи, это аренда для целей учёта.
При этом стандарт распространяется не на все договоры с арендной составляющей: на отношения, которые не являются арендой для целей бухучёта или регулируются другими стандартами (например, не предполагают передачи права пользования активом), его положения не распространяются. А вот договор с переходом права собственности к арендатору (выкупом) под это исключение не подпадает: по п. 25 ФСБУ 25/2018 такая аренда классифицируется как финансовая и учитывается по самому стандарту.
Арендатор: актив по аренде и обязательство по аренде
Суть стандарта у арендатора в том, что аренда перестаёт быть «просто ежемесячным платежом». На дату передачи предмета арендатор признаёт сразу два объекта:
- обязательство по аренде (ОА) — оценку будущих арендных платежей, приведённую к текущему моменту; ставка дисконтирования берётся та, что прямо определена договором, а если её нет — ставка, по которой арендатор фактически привлекал бы заёмные средства на сопоставимых условиях и срок;
- актив по аренде (АО) — сумма того же обязательства плюс авансы и первоначальные затраты (доставка, приведение в состояние, пригодное к использованию), минус полученные бонусы, плюс оценка будущих расходов на разборку и восстановление, если они возложены на арендатора.
Дальше два объекта «расходятся»: обязательство по аренде растёт на проценты и гасится платежами, а актив по аренде амортизируется — линейно, если пользование равномерное. В итоге расходы арендатора в бухучёте со временем убывают: сначала они состоят из большой процентной части, к концу срока — почти целиком из амортизации. Именно поэтому расхождение с «привычным» списанием платежей в расходы становится заметным уже на горизонте одного-двух лет.
Арендодатель: доход от сдачи имущества в аренду
Если пользование не является по сути выкупом предмета, имущество продолжает числиться у арендодателя: он сохраняет его на балансе и продолжает амортизировать как собственное основное средство. Выручкой признаются арендные платежи — как правило, равномерно за период, независимо от графика, установленного договором. Отдельно от платежей в доход не включаются суммы, полученные за обслуживание и дополнительные услуги, а также возмещаемые расходы (например, коммунальные платежи, если они компенсируются по отдельному тарифу).
Более сложная модель — когда аренда по существу представляет собой финансирование (договором передаются почти все выгоды от предмета на длительный срок). Тогда арендодатель признаёт инвестицию в аренду (п. 32 ФСБУ 25/2018), а не отдельный актив, и признаёт процентный доход от инвестиции в аренду. Для большинства типовых договоров по офисам, складам и помещениям применяется простая модель, но квалификацию конкретного договора полезно проверить.
Настроить ФСБУ 25 «под себя» в 1С несложно, если знать, где включается функциональность аренды, как заполняются договоры и какие операции программа делает автоматически. Мы занимаемся внедрением и сопровождением 1С в Хакасии: подключим и настроим учёт аренды под ваши договоры, обучим сотрудников работать с документами арендатора и арендодателя, возьмём на себя обновления и контроль корректности проводок. Вам не придётся самостоятельно разбираться в стандарте и перенастраивать программу под каждый новый договор аренды.
Как проверить и настроить учёт аренды в 1С:Бухгалтерии 8
В 1С:Бухгалтерии 8 учёт аренды реализован в двух направлениях — для арендатора и для арендодателя. Чтобы программа «увидела» арендные договоры, достаточно включить соответствующую функциональность в настройках (раздел Главное, подраздел Функциональность). После этого:
- договоры аренды регистрируются в справочнике договоров с признаком аренды;
- у арендатора программа рассчитывает обязательство по аренде и актив по аренде на основании графика платежей из договора — вручную дисконтировать платежи не нужно, достаточно проверить исходные данные;
- у арендодателя корректно отражается доход от сдачи имущества в аренду и продолжается амортизация переданного основного средства;
- в закрытии месяца появляются автоматические операции по начислению процентов по обязательству и амортизации актива.
Перед сдачей отчётности полезно сверить три вещи: график платежей в 1С с договором, суммы начисленных процентов с планом-графиком обязательства по аренде и оборотно-сальдовые ведомости по арендованным объектам с балансом. Если арендных договоров у организации много или вы переходите на учёт аренды впервые, стоит настроить регламент подготовки и сдачи отчётности в 1С с контролем арендных операций — это дешевле, чем потом исправлять ошибки прошлых периодов.
Налоговый учёт: почему в налоге расход «не сходится» с бухгалтерским
В налоге на прибыль действует классический порядок: арендные платежи за арендованное имущество признаются расходами, связанными с производством и реализацией, в тех периодах, к которым они относятся, — как правило, равномерно или по графику, установленному договором. А в бухучёте по ФСБУ 25 расходы состоят из процентов по обязательству и амортизации актива по аренде. Отсюда — временные разницы между бухгалтерским и налоговым учётом. Для их учёта продолжает применяться ПБУ 18/02 «Учёт расчётов по налогу на прибыль организаций»: в 2026 году стандарт изменён приказом Минфина России от 20.08.2026 № 121н и в действующей редакции по-прежнему требует признавать отложенные налоговые активы и обязательства по временным разницам. Практический вывод один: если у организации есть значимые арендные договоры, без раздельного контроля бухгалтерского и налогового учёта аренды корректных оборотов по налогу на прибыль не получить.
Упрощения для малых предприятий
Тем, кто применяет упрощённые способы ведения учёта, стандарт даёт выбор: можно не отражать обязательство и актив по аренде, а признавать арендные платежи расходами равномерно, как раньше, — и не тратить время на дисконтирование. Независимо от размера компании допустимо не применять стандарт к отдельным ситуациям:
- краткосрочная аренда — если срок пользования на дату передачи предмета не превышает 12 месяцев;
- малоценные активы — если стоимость предмета незначительна и выгода от его использования сопоставима с расходами на его учёт по правилам стандарта.
Важно: упрощение — это право, а не обязанность. Организация вправе выбрать, где считать «по-старому», а где по полной программе, но выбранное решение нужно закрепить в учётной политике и применять последовательно.
Если вы только собираетесь внедрять учёт аренды по ФСБУ 25 или сомневаетесь, что текущие настройки 1С отражают стандарт корректно, — закажите настройку учёта аренды в 1С у нас. Подключим функциональность, проверим договоры, обучим ваших бухгалтеров и возьмём на себя сопровождение 1С, чтобы в следующий раз статья понадобилась только для справки.
